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皆さん、こんにちわハート プレアホームの古橋ですチョキ


長くなりましたが、今回が最終話です。

中古物件がついたままの土地というのは、リスクが高いことが多いです。
実は、大きなメリットも存在します!

●中古物件付きのメリット
建設当時の建築基準法が適用できるため、中古物件の規模を維持できる。
リフォームやリノベーション工事を大規模に行うことで、建設費用も抑えられる。

●中古物件付きのデメリット
古屋が建築された当時と、現在の建築基準法が異なるため対応させる工事が必要。
耐震基準も現在の方に合わせる工事が必要となる。
接道義務を果たしていない道路である場合、規定幅の道路にするためセットバックが必要。
(セットバックとは、道路を広げるため土地が狭くなる)
状況によっては、極小の平屋しか建てられない可能性もある。
リフォームやリノベーション工事の場合、住宅ローンの利率が高くなることが多い。

こういったトラブルの難しいところは、建築許可が下りる土地なのか、素人では判断できないからです。しかし、土地を販売する担当者も、建設できると勘違いしている場合もあるのです。
こういったトラブルの一番の原因は、土地を買う業者と家屋を建てる業者が別業者であるという点が多いです。同じ業者であれば、土地の購入計画と同時に家屋の計画も始まることが多いです。そのため、計画中の家が建てられる土地を探してくれるのです。

こういったトラブルを防ぐため、できれば一連の購入先を同じ業者(系列や知り合いなど)に頼むほうがいいでしょう。

購入してしまった後では、どうしようもない状態となる場合があります。
購入の「判を押す前に」全力で調べましょう!
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皆さん、こんにちわハート プレアホームの古橋ですチョキ


どちらかというと、非常に稀なトラブルであったと思います。
しかし、Aさんは、土地の購入に至る判を押す直前にトラブルを回避しました。

なぜ、Aさんは、トラブルを未然に防げたのでしょうか。

Aさんは、積極的に自分で分からないなりにも、自ら情報収集をしました。
土地の購入や家屋の新築というのは、法律関係や公的関係も関わるため、非常に煩雑で分かりづらい部分が多いです。素人には、難しいことが多くわからないことしかないため、相手を信用してしまいます。

Aさんは、そんな状況でも「なんだかおかしい」と感じ、自分で調べ始めました。
自分で調べた情報を基にしただけでも「おかしい」という疑惑が深まったのです。
Aさんは、関係各所に事情を説明し「不安である」「本当に大丈夫か知りたい」ということを、直接問い合わせました。その結果、「建築不可である可能性が非常に高い」という回答を得たため、とんでもない事態だということを認識できたそうです。

Aさんは、建築不可能な理由は専門的すぎてわからなかったとおっしゃっていましたが、誰に聞いても「買うことはお勧めできない」と口をそろえていったことから、土地販売業者との全面対決に挑んだことにより、トラブルを回避することができました。

Aさん曰く、この土地を購入してしまっていたら、売ることもできなければ、借金だけ抱えることになっていただろうから、非常に大変なことになっていたとしか思えないとおっしゃっていました。



続く…
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皆さん、こんにちわハート プレアホームの古橋ですチョキ


そろそろ、お中元の準備時期が始まりますね!
人に贈るだけではもったいない!ということで、自分のために買う人も増えているとか。
お中元ギフトのカタログを見ていると、自分が欲しくなっちゃいますよね。

さて、今回はちょっと怖いお話をしたいと思います。

土地の販売で、古屋がセットになっているパターンを見たことはありませんか?
多くの場合、古屋の解体費用も含めた価格が土地の価格として設定されています。
古屋の解体は、解体する費用、破棄する費用が必要になり、大体200万円くらいからというイメージでいたほうがいいでしょう。

「古い家なんて、壊してしまえばいい!」

確かに、壊して更地にし直せば簡単です。
むしろ、そうしなければ、新築は建てることができません。
古屋の大きさや状態を見て、大体の構想を練るという人は多いです。

これが、落とし穴!

中古物件が壊されずにセットで売られている土地の場合、壊してしまったら建設不可能な土地に変化した!というトラブルが多いのです。

現在の建築基準法と基準値が異なっているため、家を建てることができたとしても古屋と同じくらいの家なんて建てられないということが判明します。
もし家を建てられたとしても、現行の規制に引っかかってしまうため、びっくりするほど小さな家しか建てられないことが判明することもあります。

このトラブルが判明するタイミングは、土地を購入し、建築許可の申請をして結果が出た段階です。つまり、土地は購入済みであり、今更返品なんてできません。
諦めて小さな家を建てるか、土地を売るかしかないのです。

次回に続く…

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皆さん、こんにちわハート プレアホームの古橋ですチョキ


昨日は、母の日でしたね!皆さん、何を贈られましたか?
今年の流行である母の日ギフトは、実用性のある便利グッズなのだそうです。
高級志向が高まり、自動調理グッズなどは非常に注目を集めているそうです。

さて、今回は「ランニングコスト」についてお話したいと思います。

実は、土地を購入したら、土地にかかる費用が終わりかというと終わりではなく、ランニングコストが発生します。
そう、固定資産税というものです。
土地を所有している限り、ランニングコストが発生します。

更に、このランニングコストである固定資産税は、土地の状態によって差が激しいことがポイントです。一番わかりやすいのは、市街化区域と市街化調整区域の差です。

市街化区域とは、は都心部にあり便利な場所に存在する土地です。
市街化調整区域とは、郊外に存在し少々田舎の土地であることが多いです。

一概に言えませんが、市街化区域の固定資産税が年間20万円とすると、市街化調整区域は年間10万円くらいになりますので、年10万の差がでます。

ものすごく大きな差、と感じませんか?

田舎になれば、公共交通機関が不便ということになり、車の所有が必要になります。
そういった「ランニングコスト」を、固定資産税にかけるのか、生活にかけるのか、選ぶことで上手なコスト運営に繋がります。すでに車を持っているなら、車にかかる費用は発生するため、郊外の市街化調整区域である土地を購入しランニングコストを抑えるという方法もあります。

とはいえ、郊外の土地である以上、買い物が不便などのデメリットがある事を忘れてはいけません。ランニングコストは抑えることが一番よいのですが、どのランニンコストを抑えるのか、よくよく考えてみましょう。

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皆さん、こんにちわハート プレアホームの古橋ですチョキ


気温が上がり、温かくなる日が増えてきましたね!
冷たいものが欲しくなってしまいます。
今週は、アイスクリームの日がありますが、手作りアイスクリームのブームが始まっているそうです。

さて、今回は「農地に家を建てる方法」についてお話したいと思います。
家を建てるには、土地の肩書のようなものが「宅地」でなければ建てることができません。
しかし、土地販売の情報には、農地(田・畑)などの宅地とは書いていない土地を見たことがありませんか?

これは、何故なのでしょうか?

実は、農地を宅地に変更できるという魔法が存在するのです。
ちなみに、変更する手続きには費用がかかるものであり、決して安いものではありません。
挙句に、変更手続きには、非常に時間がかかります。(大体2ヵ月から~3ヶ月)
農地から宅地に変更できるよ!OKだよ!という連絡がなければ、造成すら不可能です。
ただ、待つしかありません。

この、農地を宅地に変更する魔法は、農地転用という手続きといいます。
転用手続きの費用負担は、土地を購入する際に決めることが多いですが、大抵は購入者負担であり、土地の価格に含まれていることがほとんどです。

農地である場合、土地の造成から購入者が負担することになるパターンが多いため、一見土地の価格が異様に安く表示されています。
なぜなら、農地転用や造成工事がされていないからです。

最大のメリットは、好きな土地の形に自由設計ができ、郊外であるため、通常販売の宅地よりは安く手に入れられます。多少の不便さは付いて回るものの、土地の価格を節約することに繋がります。1人1台の車所有が必須であっても、通販や生協、移動販売が多いなどの土地は、人気の高いスポットです。

農地転用魔法は、覚えておくといいですよ!

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